Cada vez mais se fala da realização da transferência de crédito habitação, essencialmente devido aos spreads que eram praticados há já alguns anos.
Contudo, a verdade é que nem sempre poderá valer a pena realizar a mesma.
Hoje o NValores resolveu analisar e abordar este tema, de forma a esclarecer as dúvidas de milhares de consumidores, que estão atualmente a pagar valores bastante elevados pelos seus créditos.
Transferência de crédito habitação – Será que vale realmente a pena?
Com a queda substancial das taxas de juro, para muitas famílias (principalmente aquelas que contrataram o crédito durante o período de crise) poderá fazer sentido realizar a transferência de crédito habitação de forma a poupar algum dinheiro todos os meses (e alguns milhares ao final do contrato).
Assim sendo, existem algumas situações em que esta transferência poderá ser bastante viável.
Conheça-as de seguida.
1º – Quando o spread é mais baixo
É importante que tenha em conta que o spread representa a margem de lucro de uma entidade bancária aquando de um empréstimo habitação.
Há alguns anos atrás (ou seja, no pico da crise económica) os bancos eram imensamente ponderados na atribuição de um crédito habitação, e quando o faziam as taxas de spread eram completamente exorbitantes (em muitos casos acima dos 4,5%).
Contudo, com o fim da recessão económica, os bancos começaram a oferecer spreads muito mais em conta (em alguns casos inferiores a 2%).
Assim sendo, se o spread que tem atualmente se encontra desproporcional ao estado da economia e às percentagens praticadas nos dias que correm, a transferência de crédito habitação poderá ser para si, uma mais-valia.
Contudo, é importante salientar que, antes de proceder à alteração, deverá tentar negociar com o banco a taxa e o spread em vigor.
2º – Em casos de sobreendividamento
A verdade é que, atualmente, ainda existem inúmeros casos de sobreendividamento em Portugal, por isso, se esta é uma situação pela qual está a passar, mudar a instituição credora fará com que tenha um alívio no orçamento familiar.
No entanto, é importante ter em conta que, no caso de sobreendividamento (e no caso de ainda não ter prestações em atraso), poderá também ser vantajoso a possibilidade de realizar um crédito consolidado, reduzindo até 60% o valor da prestação mensal.
No entanto, antes de optar por qualquer uma das opções, deverá analisá-las ao pormenor.
3º – Quando a TAE é muito elevada
A TAE (Taxa Anual Efetiva) é a taxa que engloba todos os custos agregados a um empréstimo habitação. Assim sendo, a mesma é um dos dados que deve analisar se está a ponderar solicitar uma transferência de crédito habitação.
Ao comparar as alternativas existentes no mercado, deve estar atento a esta taxa, e optar por aquele que tenha uma taxa inferior (contudo, devem ser analisados diversos outros parâmetros).
4º – Euribor em mínimos históricos
A Euribor é outra componente do juro de um contrato de crédito habitação, no caso em que a taxa é variável. Já há, aproximadamente, cinco anos que a taxa Euribor se encontra abaixo de zero, ou seja, com índices negativos.
Este índice negativo pode reduzir ou até mesmo anular o spread, o que acaba por reduzir as taxas de juro do contrato ou até possibilitar a isenção de encargos com taxas de juro.
Como analisar uma transferência de crédito habitação?
A verdade é que nos dias que correm, é bastante mais simples realizar esta alteração.
No entanto, existem alguns passos que são cruciais verificar de forma a que analise tudo ao mais ínfimo pormenor.
1º – Quais as variáveis a analisar
Pois bem, quando se trata da transferência de crédito habitação, existem duas variáveis distintas que têm de ser ponderadas: o spread e os custos associados à transferência (sim, porque em muitos casos terá de suportar os custos associados à mesma, e estes podem ser bastante expressivos).
2º – Analise a sua situação financeira cautelosamente
Tal como dizemos imensas vezes ao longo dos nossos artigos, é importante que antes de realizar o processo de transferência, analise bem a sua situação financeira.
Como é óbvio, existem promessas de redução de spread que podem ser bastante tentadoras, contudo lembre-se sempre que nem todos os processos são aprovados.
Assim sendo, perceba se tem efetivamente condições para solicitar esta transferência de crédito habitação.
3º – Conheça bem as condições atuais do seu contrato
Pois bem, antes de analisar qualquer tipo de crédito habitação que exista no mercado, deverá conhecer bem o contrato que tem atualmente em vigor.
Deve ler nas entrelinhas do mesmo e perceber quais os custos, se os mesmos podem ou não ser renegociados, quais os valores que são referentes aos seguros obrigatórios, e essencialmente quais os custos associados à transferência de crédito (que por norma são indicados na simulação do banco).
Só depois de estar munido com esta informação, é que tem as ferramentas indicadas para tentar em primeiro lugar negociar com o banco e, posteriormente, negociar com outros bancos.
4º – Faça muitas simulações
O segredo de conseguir o melhor crédito habitação após a transferência do mesmo, é fazer diversas simulações.
Além de conseguir obter força negocial com os bancos, irá ficar a par dos valores praticados por diversas entidades bancárias.
5º – Analise e faça contas
Se bem que é verdade que alguns bancos hoje em dia pagam o valor da transferência de crédito habitação, também é bem verdade que a grande maioria não o faz.
Assim sendo, esta é uma despesa que irá ficar a seu cargo (na grande maioria das vezes).
Poderá ter uma comissão por reembolso antecipado (entre 0,5% e 2% do valor em dívida, dependendo se estamos a falar de créditos a taxa variável ou taxa fixa), custos com novas escrituras, avaliação do imóvel, entre outros.
6º – Produtos bancários associados
Quando contratamos um crédito habitação, a maior parte dos bancos oferece produtos associados ao contrato e que podem ajudar a reduzir os encargos com o financiamento.
As condições relativas a estes produtos associados também variam, de acordo com a instituição. Portanto, é possível que encontre produtos bancários menos dispendiosos ao transferir o crédito habitação.
Conheça dois exemplos práticos
Exemplo 1
A Carla e o Francisco são dois arquitetos que no final do ano 2000 compraram uma casa (de aproximadamente 80.000€) e obtiveram um spread inicial de 2.9% (o pagamento mensal era de 252,40€).
Depois de analisarmos, foi possível transferir o crédito habitação para outro banco cujo valor do spread era 1,75% (ou seja, uma redução mensal de 40,4€).
Desta forma, a Carla e o Francisco começaram a pagar mensalmente da sua casa 212€.
Foi também possível mudar o seguro de vida e multirriscos, permitindo uma poupança anual nestes dois seguros de 54€.
Com a transferência de crédito, ambos vão conseguir poupar anualmente cerca de 539€ pela prestação da casa e respetivos seguros (o que representa uma poupança ao final dos 13 anos que ainda faltam de 6.468€).
Exemplo 2
A Teresa, diretora geral de uma empresa, adquiriu em 2010 um imóvel no valor de 113.000€ (100% financiado pelo banco) com um spread inicial de 2,75% (durante os primeiros três anos), sendo que após o 3º ano o spread aumentava para 4,60%.
Ao final dos três primeiros anos, a Filipa estava a pagar aproximadamente 700€ mensais pela prestação da casa e pelos respetivos seguros.
Depois da transferência de crédito, conseguiu um spread de 1,75% (uma poupança mensal de 116€).
O seguro de vida também foi reduzido assim como o seguro multirriscos em cerca de 135€ anuais.
Desta forma, a poupança da Filipa ascende aos 1500€ por ano, o que totaliza mais de 55.000€ até ao final do contrato do crédito habitação.
Apesar de ter pago o valor da transferência de crédito, no valor de aproximadamente 3.500€, a verdade é que a poupança torna-se extremamente significativa.
Como solicitar a transferência
Pois bem, em ambos os casos que apresentámos anteriormente, a transferência do crédito habitação era algo passível de ser realizado, uma vez que ambas as famílias tinham uma situação financeira bastante estável.
Depois das simulações, e antes mesmo de darem o passo em frente, foi necessário a realização de 3 passos distintos.
Conheça-os de seguida.
1º – Envio da documentação
O primeiro passo é enviar todos os documentos solicitados para análise.
Na maior parte dos casos, os mesmos são os seguintes:
- Última declaração de IRS (no caso do imóvel estar em nome de dois titulares e no caso de terem entregue o IRS em separado é necessário o envio dos dois documentos) e respetiva nota de liquidação;
- Mapa de CRC atualizada (pode ver aqui como é que consegue retirar a mesma do Banco de Portugal);
- Cartão de cidadão ou bilhete de identidade (dos titulares);
- 3 últimos recibos de ordenado;
- Extrato bancário dos últimos 3 meses;
- Caderneta predial;
- Certidão de registo predial;
- Comprovativo de morada;
- Comprovativo do NIB;
- Declaração da entidade patronal (onde indica o vinculo laboral, a data de termo do contrato, qual o valor que aufere mensalmente);
- Passaporte e autorização de residência (para pessoas que não tenham nacionalidade portuguesa).
2º – Informar o banco onde tem o crédito em vigor
O segundo passo é falar diretamente com o banco a informar que irá proceder à transferência do crédito habitação.
Contudo, é importante ter em conta que apenas o deve fazer após a transferência do mesmo ser aprovada.
Posteriormente irá dar-se início à formalização do processo.
3º – Espere 10 dias
Pois bem, sempre que pretende fazer a transferência de um crédito habitação, tem obrigatoriamente de informar o banco com 10 dias de antecedência relativamente à data da transferência.
Como vê, existem inúmeros casos em que a transferência de crédito habitação é uma opção que permite uma poupança mensal e anual bastante elevada.
Assim sendo, se tiver neste momento a pagar um crédito cujo spread é igual ou superior a 2.50%, poderá ser viável a mudança (no caso de spreads iguais ou inferiores a 2% não compensa, na maior parte das vezes, a alteração).
Se está a ponderar fazer a transferência do seu crédito habitação e não sabe por onde começar a sua análise, consulte-nos e peça uma simulação pois podemos ajudá-lo a obter as melhores soluções para a transferência do mesmo.
Temos inúmeros consultores financeiros à sua disposição, que podem falar diretamente com os bancos e entidades financeiras de forma a obter o crédito mais barato com o spread mais baixo e que melhor se adapte às suas necessidades.
