Alguma vez ponderou comprar um imóvel? Em muitas localizações geográficas houve um aumento de 35% do valor dos imóveis. Isso demonstra que ao longo dos últimos anos, houve uma grande evolução nesse sentido.
E, se pensarmos bem, o mercado imobiliário é de grande importância para a economia portuguesa. As atividades imobiliárias e de construção representam 7,3% do total da construção e o setor da construção foi responsável por 8,1% do PIB português em 2018.
Da mesma forma, os imóveis são o principal ativo familiar. Em 2017, os ativos imobiliários representaram 48% do total dos ativos familiares. Devido a esta relevância, a seguir, analisamos a evolução recente do setor e as suas perspetivas futuras.
As mudanças no mercado imobiliário
Nos últimos cinco anos, o mercado imobiliário sofreu mudanças significativas. Isso surgiu com forte resposta às transações imobiliárias e aumento dos preços da habitação. Estas acumularam um aumento de cerca de 40% desde 2013.
Em grande medida, esta escalada nos preços dos imóveis foi resultado da combinação de baixa oferta de imóveis e um aumento muito significativo da procura. Esta procura de imóveis para compra acabou por surgir devido ao aumento dos valores do arrendamento.
Do lado da oferta, o declínio acentuado na atividade de construção associado à última crise financeira dificultou a construção de um novo projeto habitacional. Além disso, impediu que a oferta habitacional respondesse ao aumento da procura (nos últimos cinco anos). Mas, mais de 80% das transações foram feitas em propriedades existentes.
No lado da procura, um primeiro elemento de dinamismo tem sido um fator na maioria dos países da zona do euro. Falamos das taxas de juros circundantes com as quais o BCE estabilizou e estimulou a economia europeia nos últimos anos.
Já que, indiretamente, a menor rentabilidade dos ativos financeiros juntamente com este ambiente levou a um aumento na procura por imóveis com fundos de investimento.
Outra dinâmica da procura habitacional em Portugal está relacionada ao turismo emergente. O crescimento da atividade turística intensifica a procura por imóveis por parte dos investidores. O que contribuiu para a revitalização do mercado imobiliário, através do desenvolvimento de acomodações turísticas e da reabilitação de edifícios.
Por fim, a dinâmica do mercado imobiliário nos últimos anos também foi influenciada pela procura de imóveis por não residentes. Falamos principalmente do sistema Golden Visa adotado em 2012 e que, além de proporcionar benefícios fiscais a não residentes, estimulou a procura de habitação.
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Tendência para o futuro do mercado imobiliário
Nos próximos anos, prevê-se uma desaceleração da procura devido à desaceleração da atividade turística. Enquanto isso, as condições financeiras permanecerão em terrenos flexíveis.
Assim, a combinação da desaceleração da procura e um maior dinamismo da oferta (que, já é visível no aumento que está a ocorrer desde 2015 para novos vistos de construção) contribuirá para uma moderação do crescimento dos preços.
Como evoluiu o poder de compra das famílias e o que se pode esperar a médio prazo?
De acordo com os dados mais recentes, atualmente o pagamento de uma casa é equivalente a cerca de nove anos da renda bruta de um adulto. Falamos de um ano a mais que em setembro de 2016 e dois a mais que em setembro de 2012, quando o preço médio da habitação atingiu o seu mínimo.
Embora a série de transações imobiliárias residenciais seja relativamente curta (iniciada em 2009), a sua evolução mostra um agravamento desta medida de acessibilidade. Isso ocorre devido ao forte crescimento dos preços dos imóveis nos últimos anos.
Dado que a maioria das famílias recorre a um empréstimo para comprar casa, também devemos analisar a evolução da chamada “taxa de esforço“. Ou seja, a percentagem da renda disponível bruta anual necessária para realizar os pagamentos do empréstimo.
Este índice, além de considerar a evolução dos preços das casas e da renda familiar, também leva em consideração a evolução das taxas de juros.
Em setembro de 2018, a taxa de esforço ficou em 19,3%, abaixo dos níveis máximos observados em 2009 (28,3% na média do ano). Isso reflete o impacto da forte redução das taxas de juros que a política monetária acomodatícia do BCE seguiu.
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Como vai ser o futuro?
Nos próximos anos, à medida que o BCE progride gradualmente na retirada de estímulos monetários, o índice de esforço já não irá beneficiar do ambiente de baixa taxa de juros dos últimos anos.
No entanto, as estimativas sugerem que a normalização da política monetária do BCE terá um impacto moderado nos esforços das famílias.
De facto, para que o esforço das famílias se aproxime dos níveis de 2009, seria necessário que a taxa de juros da Euribor em 12 meses fosse cerca de 3%. Este é um cenário improvável no médio prazo, de acordo com as previsões do consenso de analistas.
Além disso, estes números mostram apenas o impacto direto das taxas de juros. No entanto, espera-se que, nos próximos anos, a renda disponível das famílias continue a crescer, impulsionada pela melhoria do mercado de trabalho.
Isso irá ajudar a moderar o efeito de taxas de juros mais altas no esforço das famílias para adquirir um imóvel.
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