Quem está a pensar comprar uma casa no futuro, sabe que o processo é bastante burocrático e existem algumas questões que necessita ter especial atenção.
Uma das mesmas é o contrato de promessa compra e venda (CPCV), que embora não seja algo obrigatório por lei, é imprescindível nos dias que correm, já que estipula tanto os direitos como os deveres de todas as pessoas envolvidas no negócio.
Hoje iremos explicar-lhe um pouco melhor do que se trata este documento, para que, no futuro, garanta que consegue comprar a sua casa nova sem que haja nenhum percalço pelo caminho.
O que é o contrato de promessa compra e venda?
O contrato de promessa compra e venda, é um documento cada vez mais utilizado em Portugal, pois acorda os termos da compra de um imóvel ou terreno.
A nível do código civil, o mesmo encontra-se definido no art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil, e formaliza a intenção de compra e venda de determinado imóvel. Além disso, indica também o prazo para a finalização do negócio e a indicação de alguns pressupostos que possam ser analisados antes de se dar seguimento ao mesmo.
Outro dos motivos pelos quais deve sempre assinar este contrato, passa pelo fato de o mesmo indicar todos os direitos e deveres do comprador, assim como a indicação de informações como o valor da compra, o valor do sinal que foi dado e a data de entrega do imóvel.
Ambas as partes têm de assinar o contrato de promessa de compra e venda, sendo a assinatura realizada e reconhecida presencialmente no notário.
Quais os requisitos para dar seguimento a este tipo de contrato?
Uma vez que este contrato revela a intenção de compra e venda de um determinado imóvel, existe a necessidade de cumprir alguns requisitos, assim como a anexação de alguma documentação.
Se está a pensar dar seguimento a este tipo de documento, veja de seguida quais os principais requisitos a cumprir.
1 – Identificação do vendedor e comprador
Neste ponto em específico, os dados obrigatórios são:
- Nome completo;
- Morada fiscal;
- Estado civil;
- Número do Bilhete de Identidade;
- Número de contribuinte;
2 – Identificação do imóvel
O imóvel também necessita ser devidamente identificado, sendo necessários os seguintes dados:
- Localização;
- Tipologia;
- Existência de partes integrantes ou afetas à fração (como é o caso de garagem, piscina, terraço, arrecadação…);
- Descrição predial;
- Inscrição matricial;
3 – Menção que o imóvel vai ser vendido livre de ónus e encargos.
4 – Datas da realização da escritura
O contrato de promessa compra e venda deve indicar o prazo (máximo) para a realização do contrato definito (ou seja, a escritura pública).
Além disso, devem ser mencionadas quais as consequências no caso de o prazo indicado ser ultrapassado.
5 – Preço de aquisição e forma de pagamento
Neste ponto deve descrever qual o preço pelo qual o imóvel vai ser vendido, qual é a forma de pagamento do mesmo (com ou sem recurso a crédito habitação). Além disso, deve também indicar qual o sinal que já foi deixado para assegurar a compra.
Poderá também haver a necessidade de deixar calendarizados os próximos reforços de sinal (no caso de existirem), assim como as datas de pagamento acordadas.
Tenha em mente que o sinal é a quantia a ser paga ao comprador na data da assinatura do contrato de promessa compra e venda. Se o sinal acordado por escrito não for cumprido pelo potencial comprador, a consequência consiste será o vendedor ficar com o sinal.
Caso o incumprimento seja feito pelo promitente vendedor, o comprador pode exigir o sinal a dobrar.
6 – Licença de utilização
Neste caso deve ser pedida à Câmara Municipal uma licença de utilização ou construção de demonstre que o espaço pode ser utilizado.
7 – Identificação das sanções
No caso de a escritura pública não ser realizada na data acordada, as sanções devem estar descritas no contrato de promessa compra e venda, devendo as mesmas serem cumpridas no caso de atrasos na escritura.
Caso o contrato não indique quais as sanções a serem aplicadas no caso de incumprimento, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.
8 – Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta.
Tal como dissemos anteriormente, a assinatura deste documento não é obrigatória por lei, contudo, em alguns casos específicos é essencial a sua assinatura de forma a ter a certeza que consegue comprar o imóvel dos seus sonhos.
Desta forma, deve sempre assinar o contrato de promessa de compra e venda se:
- O imóvel ainda não tiver obtido licença de utilização;
- A construção do imóvel não estiver finalizada;
- Se não tiver o montante necessário para a compra;
- Se estiver à espera que haja a aprovação do crédito habitação;
É ainda importante salientar que se estiver à espera da aprovação de um crédito habitação, deve inserir neste contrato uma cláusula que anule o mesmo no caso de o banco não lhe emprestar o dinheiro que necessita para adquirir o imóvel.
Desta forma, evita perder o dinheiro que já foi dado como sinal pelo imóvel a ser adquirido.
Quais os cuidados a ter antes de assinar este contrato?
Por muito benéfico que um contrato de promessa compra e venda seja para ambos os intervenientes (vendedor e comprador), existem alguns cuidados que devem ser tidos aquando da assinatura do mesmo.
De forma a garantir que tem em seu poder todas as informações necessárias, tenha em conta o seguinte:
- Inclua sempre a identificação completa de ambas as partes (pois em caso de incumprimento é primordial ter esta informação);
- Inclua sempre o valor do sinal dado (independentemente do valor do mesmo) assim como a indicação de possíveis reforços e as suas datas;
- Inclua o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso deve dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);
- Inclua uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;
- Assegure-se que o crédito é aprovado;
- Caso exista condomínio, assegure-se que solicita as atas e verifique se existe algum valor em atraso.
- Verifique também antecipadamente se o prédio sofreu obras à pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.
